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Agence immobilière Pau : diagnostic technique global

Mieux comprendre le Diagnostic Technique Global

8 mars 2023
Immobilier, Juridique

La Loi ALUR (loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 a prévu un nouveau diagnostic sur le bâti de la copropriété. Celui-ci a pour but de permettre à ses copropriétaires de connaître la situation générale et globale de leur immeuble afin notamment de mieux envisager les travaux à effectuer : le Diagnostic Technique Global (D.T.G).

Ce diagnostic informe sur l’état de l’immeuble avec un prévisionnel sur les 10 prochaines années quant aux travaux à envisager pour conserver le patrimoine bâti et assurer son bon entretien.

Depuis le 1er janvier 2017, le DTG doit être réalisé dans tout immeuble de plus de 10 ans mis en copropriété (CCH : L.731-4) mais également, quand l’assemble générale l’autorisé, dans tout immeuble en copropriété à destination partielle ou totale d’habitation (CCH : L.731-1).

Alter Immo, votre agence immobilière à Pau, vous informe sur ce diagnostic, ses obligations et ses modalités d’application.

Obligation de réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG)

Bien que ce diagnostic soit obligatoire depuis 2017, notamment dans certaines situations particulières de mise en copropriété ou de bâtiment en péril ou en état d’insalubrité, c’est la Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 qui a apporté une nouvelle dimension à cette mesure.

En effet, le DTG est désormais obligatoire pour tous les immeubles en copropriété et à destination d’habitation dont la date de réception des travaux de construction est supérieure à 15 ans.

Pour rappel, le DTG comporte plusieurs volets :

  • Un volet réglementaire : il porte sur le contrôle des études et des contrats d’entretiens obligatoires.
  • Un volet technique/architectural : il s’agit de l’analyse du bâti et des équipements techniques en vue d’établir les travaux d’entretien nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et à la préservation de la santé de de la sécurité des personnes.
  • Un volet énergétique : une étude énergétique de type DPE ou audit énergétique en vue d’établir les travaux d’amélioration énergétique nécessaires à la réalisation d’économies d’énergies et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.
  • Un volet synthèse : synthèse des précédents volets permettant l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux sur une période de 10 ans.

La date d’entrée en vigueur de cette disposition est progressive et dépend du nombre de lots constituant la copropriété :

  • Le 01 janvier 2023 pour les copropriétés de 200 lots et plus
  • Le 01 janvier 2024 pour les copropriétés de 50 à 200 lots
  • Le 01 janvier 2025 pour les copropriétés de 50 lots et moins

Pour les copropriétés concernées, les copropriétaires doivent se prononcer à la majorité simple (majorité de l’article 24 de la loi de 1965 régissant la copropriété) sur la nécessité de faire réaliser le DTG. Pour se faire le syndic doit mettre à l’ordre du jour une résolution en ce sens à l’ordre du jour d’une assemblée générale.

Obligation d’établissement d’un plan pluriannuel de travaux

Une des principales finalités du diagnostic technique global est la réalisation du plan pluriannuel de travaux (PPT). Il vise à « la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ». Il s’accompagne d’un échéancier pour une meilleure planification chronologique des travaux décrits.

Le PPT est le résultat des conclusions du DTG. Il doit être présenté en assemblée générale l’année suivant sa réalisation et son contenu – aussi bien les prescriptions de travaux que leur échéancier – doivent figurer dans le carnet d’entretien de l’immeuble.

La date d’entrée en vigueur de cette disposition est progressive et dépend du nombre de lots constituant la copropriété :

  • Le 01 janvier 2024 pour les copropriétés de 200 lots et plus
  • Le 01 janvier 2025 pour les copropriétés de 50 à 200 lots
  • Le 01 janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots et moins

Le plan pluriannuel de travaux permet d’établir et d’anticiper les différents besoins de travaux concernant la copropriété sur une échelle de 10 ans. Ce dernier est donc à actualiser tous les 10 ans. Sa réalisation permet de moduler et adapter la cotisation annuelle obligatoire à verser sur le fonds travaux (instauré dans le cadre de la loi ALUR).

En cas d’absence d’un plan pluriannuel de travaux, le montant du fond travaux ALUR obligatoire est par défaut de 5% minimum du budget prévisionnel voté en assemblée générale. Une fois le plan pluriannuel de travaux (PPT) établi et voté en AG, le montant de la cotisation annuelle obligatoire est, par défaut, d’au minimum 5% du budget prévisionnel voté en AG et d’au minimum 2,5% du montant du plan pluriannuel de travaux (PPT)

Qui doit réaliser le DTG ?

La réalisation du DTG doit être confiée à un professionnel compétent. Il peut s’agit d’un bureau d’études, d’un thermicien ou d’un diagnostiqueur immobilier justifiant de certaines compétences.

Article D731-1 du Code de la Construction et de l’Habitation :

(…) Pour réaliser le diagnostic technique global mentionné au même article, ce tiers doit justifier que des employés, des membres du groupement ou lui-même s’il s’agit d’une personne physique possèdent les compétences requises sur :
– les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu’en second œuvre ;
– les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;
– les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
– la thermique des bâtiments et les possibilités d’amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;
– la terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l’ensemble des corps d’état, en rapport avec l’ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ;
– les textes législatifs et réglementaires traitant de l’habitat et de la construction, en particulier les normes de sécurité et d’accessibilité, règlement sanitaire départemental, ainsi que les notions juridiques de la copropriété et les relations légales ou contractuelles entre le syndicat des copropriétaires et les prestataires d’entretien des équipements communs ;
– la gestion financière des copropriétés permettant d’analyser les contrats d’entretien et d’estimer la capacité d’investissement du syndicat et des copropriétaires ;
– les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

Ce professionnel doit attester sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic, des fournisseurs d’énergies et des entreprises intervenant sur l’immeuble.

Il doit également justifier avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Attention : ne pas confondre DTG et DPE

À l’inverse du Diagnostic de Performance Énergétique individuel qui ne porte que sur un seul logement, le DPE collectif indique la performance énergétique de l’ensemble d’un bâtiment. Y compris de ses parties communes.

Depuis la loi Grenelle 2, c’est un diagnostic obligatoire pour tout immeuble de 50 lots ou moins, qui dispose d’un équipement de chauffage, de climatisation ou encore de production d’eau chaude sanitaire collectif. Cette exigence vaut pour tout bâtiment, quel que soit son usage : habitation ou commerce par exemple. Le DPE obligatoire devait avoir lieu entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2016.

Le DPE renseigne le maître d’ouvrage sur l’état de l’efficacité énergétique de la copropriété. Il permet d’évaluer plus facilement la faisabilité d’opérations de rénovation énergétique. Il est constitué :

  • D’une description de l’état initial de la copropriété : caractéristiques du bâtiment, des systèmes de chauffage, de production d’eau chaude, éclairage, etc. ;
  • D’une indication des consommations du bâtiment, des dépenses annuelles d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre ;
  • D’une étiquette énergie et d’une étiquette climat, de A (le meilleur) à G (le moins bon) ;
  • De recommandations de travaux d’amélioration des performances énergétiques du bâtiment.

Si votre copropriété a déjà fait réaliser un DPE collectif c’est bien, mais cela ne remplace pas le DTG.

Un DTG permet donc d’avoir une vision claire de l’état de la copropriété et des investissements à prévoir pour l’entretenir au mieux et anticiper les dépenses sous tous aspects. Du point de vue énergétique certes, mais aussi concernant la préservation de l’immeuble dans son ensemble. La copropriété peut ainsi planifier les travaux et les dépenses attachées grâce au Plan Pluriannuel de Travaux et évite d’être prise de court par des dépenses importantes non prévues.

Sources :