Comment vendre un logement occupé par un locataire ?

C’est une question aussi courante que pertinente que nous pose nos propriétaires bailleurs lorsqu’ils souhaitent vendre leur appartement à Pau ou tout autre bien immobilier loué :

Ai-je le droit de vendre un appartement loué ? Dois-je donner congé à mon locataire préalablement à la vente du bien ? Mon locataire est-il prioritaire pour en faire l’acquisition ? Est-on obligé de lui faire un prix préférentiel ?

Nous allons vous expliquer quelles sont les conditions et obligations à respecter pour vendre un logement occupé par un locataire.

Vente d’un logement occupé : généralité

Tout d’abord, soyez rassuré, il est tout à fait possible pour un propriétaire de vendre son bien, même s’il est occupé. La vente du bien immobilier fait partie des motifs légitimes légaux permettant de donner congé à son locataire, en respectant certains préavis et démarches administratives pour procéder dans les « règles de l’art » et que ce congé soit incontestable.

Dans la suite de l’article, nous allons aborder les 2 cas de figure que vous pouvez envisager :

• ·     Vous souhaitez vendre votre logement libre de toute occupation
• ·     Vous souhaitez vendre votre logement loué

 Comment vendre votre logement libre de toute occupation (logement vide) ?

 Profil des acheteurs potentiels

Alors que l’achat d’un logement loué s’adresse uniquement aux investissements locatifs, l’achat d’un logement libre de toute occupation s’adresse à un plus large public, qu’il s’agisse de l’acquisition d’une résidence principale, secondaire ou d’un projet d’investissement locatif.

Néanmoins, il sera préalablement nécessaire de donner congé à votre locataire afin de pouvoir vendre votre logement vide.

Comment donner congés à son locataire pour vendre son logement ?

Le congé pour vente est défini par les articles 15 et 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 comme la reprise d’un logement meublé par un propriétaire bailleur au locataire à la fin du contrat entre les 2 parties. La délivrance de ce congé peut indistinctement concerner tous les contrats de locations : location nue, location meublée et location régies par la loi de 1948.

Il est indispensable de respecter des préavis légaux pour ne pas risquer à la fois de mettre en péril votre projet de vente et d’entrer en conflit avec votre locataire (risque de contestation).

Des délais varient en fonction du type de location (meublée ou vide) :

• Cas d’un bail de location vide : vous devez prévenir votre locataire au moins 6 mois avant la date anniversaire du bail (pour rappel, la durée du bail en location nue est de 3 ans).
• Cas du bail de location meublée : vous devez prévenir votre locataire au moins 3 mois avant la date anniversaire du bail (pour rappel, la durée du bail en location meublée est de 1 an).

Si votre locataire reçoit votre congé pour vente sans respecter ce préavis, alors celui-ci ne sera pas valide et pourra être contesté. Dans le cas d’un bail avec plusieurs locataires, la signification devra être adressée à l’ensemble des signataires.

Dans tous les cas, il est indispensable d’indiquer explicitement le motif de vente de votre logement et de non-reconduction du bail dans votre correspondance.

Attention ! Le congé pour vente doit mentionner un certain nombre d’indications obligatoires sous peine de nullité, vous pourrez consulter ces mentions ainsi qu’obtenir des modèles gratuits sur le site officiel de l’administration française : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

Celle-ci pourra être transmise au locataire par différents moyens :

• Courrier recommandé avec accusé de réception : la méthode la plus courante et la plus simple.
• Remise en main propre au locataire par le propriétaire bailleur contre signature ou récépissé signé du locataire (faisant foi) : pratique et rapide si vous êtes à proximité du locataire.
• Signification par voie d’huissier (signature de la lettre au locataire) : la méthode la plus couteuse.

Droit de préemption du locataire (location nue uniquement)

C’est une spécificité de la location nue : votre locataire dispose d’un droit de préemption pour l’achat de votre bien immobilier. Cela signifie qu’il est prioritaire pour acheter votre logement pendant les 2 premiers mois du préavis.

Il est donc nécessaire de lui adresser une proposition de vente pour accompagner le courrier lui donnant congé.

Attention : quel que soit le prix de vente final de votre bien, le locataire disposera, à tout moment, de ce droit de préemption si le prix de votre bien a été abaissé depuis l’offre que vous lui avez faite. Cela peut devenir très contraignant et risqué pour l’aboutissement de votre projet de vente.

Autres motifs de congés légitimes

En dehors du congé pour vente, le propriétaire bailleur peut également donner congé à son locataire pour d’autres motifs légitimes :

• Reprise du logement en tant que résidence principale du propriétaire
• Reprise du logement pour la résidence principale d’un proche.
  La liste des « proches » est définie sur : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
• Tout autre motif légitime et sérieux. Cette terminologie juridique ne définit pas de liste exhaustive des situations qui peuvent entrer dans ce cadre légal. Il appartiendra au propriétaire de justifier de la légitimité et du sérieux du motif. On peut imaginer le non-respect par le locataire de ses obligations (règlement des loyers / impayés), nuisances avec le voisinage et autres tapages répétés.

Comment vendre votre logement loué (logement occupé) ?

Dans quels cas pourriez-vous souhaiter vendre votre bien immobilier avec le locataire en place ?

• Tout simplement car votre logement s’y prête : certains biens immobiliers sont particulièrement adaptés aux investissements locatifs. Si vous pouvez justifier d’un locataire qui occupe le logement en bon père de famille (pas de loyer impayé, locataire en place depuis de longue date), avec un taux de rentabilité intéressant, vous disposez d’atouts solides pour vendre rapidement votre logement, même occupé !
  
• Il se peut que votre projet de vente intervienne trop tôt ou trop tard par rapport à la date du bail et au délai de préavis à respecter pour donner son congé au locataire en place.

Vendre son logement loué présente aussi un autre avantage : vous continuez de percevoir jusqu’au jour de la vente définitive du bien vos loyers, sans aucune vacance ni remise en état ou nettoyage inter locations à réaliser.

Formalités administrative pour la vente d’un logement occupé 

Aucune ! Cela peut paraître étonnant, mais il n’y a aucune formalité particulière à respecter pour vendre un logement occupé.

Le droit de préemption ne s’applique pas dans la mesure où votre locataire reste en place. Il peut tout à faire continuer à rester dans les lieux. Seul son propriétaire bailleur changera.

Même s’il n’y a aucune obligation ou formalité légale à accomplir, il reste conseillé de :

• Prévenir votre locataire de votre projet de vente. Que ce soit par simple courtoisie ou parce que ce dernier pourrait très bien être intéressé par l’acquisition de votre bien. Si c’est le cas, cela pourrait largement accélérer la vente du bien, vous affranchissant des visites, des études des dossiers et des rendez-vous à multiplier.
  
• Vous organiser avec votre locataire pour la planification des visites futures. Il est vivement conseillé d’entretenir de bons rapports pour que l’organisation des visites ne devienne pas un calvaire pour votre locataire et vous-même. Celui-ci est tenu de vous laisser visiter le logement avec vos potentiels acquéreurs. La loi prévoit jusqu’à 2 heures de visites pendant les jours ouvrables.

Question bonus : mon locataire peut-il contester le congé pour vente que je lui ai remis ?

Votre locataire peut constater un congé pour vente, mais il lui appartiendra d’apporter les preuves de sa contestation.

En effet, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire contre le propriétaire bailleur si le respect des motifs de congés n’a pas été respecté :

• Contrairement à ce que vous avez affirmé, vous n’avez pas mis en vente votre bien.
• Le bien n’est pas habité par un de vos proches
• Vous n’habitez pas votre logement ou il ne constitue pas votre résidence principale
• Le logement sert de résidence secondaire (à vous ou à votre proche).
• Si la forme du congé ne respecte pas les obligations
• Si les délais de préavis n’ont pas été respectés

Si la contestation du locataire est fondée, le juge pourra condamner le propriétaire bailleur à payer une amende (pouvant atteindre jusqu’à 30 000€ si le propriétaire est une personne morale).

En France, le droit protège le locataire en fonction de son âge et de ses ressources face au congé pour vente. Si votre locataire a 65 ans ou à une personne à charge du même âge ou si ses revenus ne dépassent pas certains plafonds, alors le renouvellement du bail est automatique et il conviendra au propriétaire de lui trouver une solution de relogement.

CONCLUSION

Pour en savoir plus et pour tout complément d’information, si vous souhaitez vendre un bien occupé par un locataire, contactez votre conseiller immobilier Alter Immo :

Julien Coste au 07 57 46 95 45 ou julien@alterimmo-bearn.fr

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