Les travaux d’ITE en copropriété
Aujourd’hui, Alter Immo vous fait découvrir un sujet plus que jamais d’actualité : la création d’une isolation thermique par l’extérieur pour les immeubles en copropriété. Plus précisément, nous allons aborder avec vous l’apport particulier de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 : la création d’un droit de surplomb du fonds voisin en surépaisseur d’une façade de copropriété.
Problématique des travaux d’ITE en copropriété
Économies d’énergie et amélioration des performances énergétiques des immeubles
Le gouvernement est entré dans une démarche active visant à lutter contre les déperditions énergétiques, aussi bien pour l’habitat individuel que pour les habitats collectifs. L’objectif est d’imposer comme une nécessité la réalisation d’économies d’énergie et l’amélioration des performances énergétiques des bâtiments. C’est dans ce cadre que les travaux d’isolation par l’extérieur peuvent constituer une des solutions d’amélioration du niveau d’isolation globale d’un immeuble.
Accord de la copropriété voisine surplombée
Jusqu’à présent, la réalisation de travaux d’Isolation Thermique par l’Extérieur (ITE) d’une façade en limite de propriété soulevait systématiquement la nécessité d’obtenir une autorisation expresse d’empiètement en surplomb du fonds voisin. Il fallait jusqu’à présent une acceptation expresse de l’empiètement en surplomb, ce qui créait évidemment beaucoup de problèmes et retardait nombre de projets.
Apport de la loi Climat et Résilience
Poussé par ces problèmes de terrain et par la nécessité absolue de faciliter la réalisation des travaux d’ITE sur les immeubles du pays, le législateur est intervenu avec la loi du 22 août 2021 dite « Climat et Résilience » en insérant un article L 113-5-1 au Code de la Construction et de l’Habitation instaurant lui-même un droit de surplomb du fonds voisin pour les ITE.
Dans la suite de cet article, nous allons vous détailler quels sont les conditions à respecter et les modalités d’application de cette nouvelle législation.
Conditions de mise en œuvre de l’isolation thermique par l’extérieur
Afin de pouvoir entrer dans les conditions décrites par l’article de la loi Climat et Résilience, les travaux d’ITE devront respecter les critères suivants (ces conditions sont cumulatives :
- Epaisseur maximum de 35 cm
- Être réalisées à partir de 2 mètres au-dessus du pied du mur de l’immeuble
- Aucune autre solution technique permettant d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ne doit exister ou celle-ci doit présenter un coût ou une complexité excessifs (il ne doit pas exister de solution alternative équivalente).
Quelles démarches entreprendre pour réaliser vos travaux d’isolation par l’extérieur en copropriété ?
Informer la copropriété voisine
Avant le départ des travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler (en l’occurrence celui qui est mandaté pour représenter les copropriétaires, votre syndic de copropriété) notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser une isolation en surplomb de limite de propriété. C’est une démarche informative.
Droit d’opposition du voisin
Dans un délai de six mois à compter de la notification, le propriétaire du fonds voisin peut s’opposer à l’exercice du droit de surplomb sur son fonds (si et seulement si un motif légitime et sérieux est invoqué).
Pendant ce même délai, le propriétaire du fonds voisin peut s’opposer au droit d’accès à son fonds et à la mise en place d’installations provisoires (si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectés de manière durable ou excessive).
Juridiquement, le droit de surplomb doit être constaté par acte notarié ou par décision de justice.
Les indemnités à verser en préjudice du surplomb imposé par les travaux d’ITE
S’il y a surplomb, cela implique qu’il y a indemnité pour le propriétaire du fonds surplombé. L’indemnité peut être chiffrée en accord avec le voisin ou par le juge, le texte ne précisant pas la manière de calculer l’indemnité et laissant les parties ou à défaut le juge la déterminer (indemnité préalable fixée au I alinéa 2 de l’article L 113-5-1 du CCH).
En cas d’accord de travaux par le voisin, cela emporte également le droit pour le demandeur d’accéder temporairement au fonds du voisin pour y mettre en place les installations provisoires nécessaires à la réalisation des travaux (échafaudages, etc.). Le propriétaire du fonds voisin peut également être indemnisé au titre de ce droit d’accès qu’il confère.
Fin du droit de surplomb
Article L 113-5-1 IV
« Lorsque le propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en œuvre nécessite la dépose de l’ouvrage d’isolation, les frais de cette dépose incombent au propriétaire du bâtiment isolé. » L’indemnité déjà versée demeure acquise.
Article L 113-5-1 I
L’extinction du droit de surplomb correspond également à la destruction du bâtiment ayant fait l’objet d’une ITE.
Isolation par l’extérieur en copropriété : du mieux pas encore idéal ?
Nouveauté très opportune au regard du contexte actuel, la lecture de cet article vous permettra de constater une évidente complexité technique et de nombreux garde-fous.
L’apport de ce nouveau texte vient en effet limiter au maximum les risques de conflits entre la/les copropriété(s) concernée(s) par les travaux d’ITE et la copropriété demanderesse mais cela ne règle pas tous les problèmes de droit privé.
Que faire si cette ITE contrarie l’existence d’une autre servitude sur le fonds voisin ? Que faire si l’ITE empiète sur le domaine public ? Une tolérance sera bienvenue en la matière.
On peut également légitimement se demander quel sera le montant de l’enveloppe des frais annexes à prévoir (frais de notaire, indemnité de surplomb, indemnité d’exploitation/de jouissance), qui pourraient, réduire ou annuler les économies d’énergies réalisées à court ou moyen termes.